萬達集團能源管理平臺的建設和發(fā)展，從09 年首次嘗試至今已逾三年。這三年來，系統(tǒng)建設的各級參與者，堅持以科學定量的數(shù)據(jù)化管理為導向，以切實降低萬達集團各自持物業(yè)實際運行能耗、提高運行管理水平、提升建筑內(nèi)部環(huán)境服務品質(zhì)為目標。通過梳理管控指標和管理方法入手，不斷優(yōu)化和升級平臺系統(tǒng)；逐漸摸索出了一條萬達集團自持物業(yè)節(jié)能減排精細化管理的道路。

在能源管理平臺系統(tǒng)的支持和配合下，四個試點廣場的節(jié)能工作取得顯著進展，物業(yè)管理水平取得了一定程度的加強。各廣場工程部一線人員將該系統(tǒng)提供的大量能耗數(shù)據(jù)信息和分析診斷結果與設備系統(tǒng)的日常維護運行管理有機得結合起來。摸索出一整套設備節(jié)能運行的模式和方法。2011 年全年，四個廣場通過提高運行管理水平、優(yōu)化控制策略、簡單節(jié)能改造等無成本或者低成本手段已累計實現(xiàn)節(jié)能量逾146.24 萬度電，與所涉及的設備系統(tǒng)去年同期能耗相比，節(jié)能幅度超過15%。

下面著重介紹一下，這四個試點萬達廣場實現(xiàn)節(jié)能效果的方法和過程。

基于能源管理平臺，集團商管工程部與外部的服務公司一起開展了大量的關鍵設備系統(tǒng)的專題研究。針對這些分析報告和研究成果，結合各個萬達廣場的自身特點，對日常運行管理進行了改進，對一些耗能設備進行了更換和改造。

比如基于歷史數(shù)據(jù)及一定的現(xiàn)場測量得出，南京建鄴萬達廣場冷水機組整體運行的冷負荷率較高，利于制冷效率DCOP 的提高，但冷機長期高負荷運行將影響其壽命。綜合考慮各種因素，建議設定冷負荷率1.2 為分界點，所定溫差為單臺冷凍泵滿負荷50Hz 運行時該冷負荷率所對應的溫差。同時建議對冷凍水進行變頻改造。還有分析了該廣場過渡季部分負荷時風冷熱泵及冷凍站的運行策略，得出結論過渡季更適合由冷凍站供冷結合有條件的自然通風冷卻方式降溫，風冷熱泵更適合在冬季作為補充熱源使用。

對于北京石景山萬達廣場專題研究了它全年暖通空調(diào)系統(tǒng)的運行情況，指導工程部在過渡季用自然通風冷卻的方式實現(xiàn)降溫，指出分析并追蹤冬季風機盤管及空調(diào)箱的運行情況，并最終幫助一線技工對于上述設備的使用在冬季非營業(yè)時段保溫防凍與節(jié)能降耗之間找到一個合理的平衡點。同時在該廣場還診斷研究了中水系統(tǒng)運行狀態(tài)發(fā)現(xiàn)了壓差傳感器的故障，分析停車場節(jié)能燈改造的效果與變化。還結合現(xiàn)場測量分析了冷凍測二次水系統(tǒng)的運行狀況，并發(fā)現(xiàn)了較大的節(jié)能潛力，最終建議將二次泵并聯(lián)變頻運行并將運行的工作點分別設為47Hz，45Hz，42Hz，38Hz，既能滿足4 種末端的工作要求又能取得較好的節(jié)能效果。

結合該系統(tǒng)我們還研究了青島CBD 萬達廣場步行街公共區(qū)域人工照明的使用特征。通過數(shù)據(jù)追蹤了小區(qū)域定時控制與大區(qū)域照度控制兩種控制方法的優(yōu)劣并最終建議大區(qū)域照度控制結合自然采光遮陽控制實現(xiàn)該區(qū)域的管理。

以上簡單地對四個試點萬達廣場的部分節(jié)能工作進行了總結。

能源管理平臺通過大量真實的數(shù)據(jù)記錄，可以為設計部門提供設計依據(jù)和數(shù)據(jù)基礎。同時，設計部門還可以對他們之間的設計預想進行有效驗證，結合真實的運行效果，不斷優(yōu)化及改進設計思路，為今后新建萬達廣場的設計工作提供有力的支撐。

比如， 我們曾對重慶南坪萬達廣場變壓器系統(tǒng)及冷凍站系統(tǒng)的設計選型與實際運行效果進行了對比分析。就發(fā)現(xiàn)該廣場冷凍站變壓器有一半左右的時間以低于<30% 的負載率運行，大于70% 的時間只有6 天，所以冷配變壓器容量選型偏大，這說明設計階段對變壓器下屬支路設備的分配有欠考慮之處，同時根據(jù)對冷機工況的分析發(fā)現(xiàn)了重慶萬達廣場的冷機冗余過多，即3 大1小的方式，最高可以提供607x3+256=2077KW 的峰值功率， 而實際僅有幾天使用最高1200KW的峰值功率，冗余太大，關鍵是冷機的選型直接決定著變壓器的選型， 并建議今后合理的選型方式是2 大2 小，最高提供2 x607 + 2 x 256 =1726KW，既可以滿足最大1200KW（2 臺大冷機最高提供1214KW） 峰值功率的需求，又可以有備用設備，大冷機一主一備，小冷機一主一備，而且2 臺小冷機總功率也可以充當大冷機的備用設備，通過合理的設備啟停策略，就可以實現(xiàn)既滿足要求。

能源管理平臺的建設與發(fā)展，始終貫徹“分層利用”及“貫穿全局”兩個原則。“分層利用”是指將數(shù)據(jù)信息按照不同的權限及粒度進行加工處理，以適用于集團不同層面，不同崗位的管理與使用需求。強電值班人員通過原始支路數(shù)據(jù)對廣場的配電支路進行實時監(jiān)控，響應事故報警并跟蹤解決因電力品質(zhì)不佳而造成的能耗漏洞；設備系統(tǒng)運行管理人員通過跟蹤分析各設備系統(tǒng)能耗數(shù)據(jù)信息，掌握其運行規(guī)律與特點，通過優(yōu)化與調(diào)節(jié)提升其運行管理水平；設計院及工程經(jīng)理將分項能耗數(shù)據(jù)作為其評價與分析各廣場主要用能環(huán)節(jié)管理水平與設計水平的基礎及依據(jù)；而集團的相關管理者可以通過統(tǒng)一的能耗指標，橫向比較各廣場的設計及運行管理狀況，為考核及決策指明方向。

“貫穿全局”是希望通過不斷地擴展與升級，將系統(tǒng)延展到選型設計、部件采購、工程調(diào)試交付、招商、運營管理、改造升級等項目發(fā)展的整個生命周期，將能耗數(shù)據(jù)貫穿所有工作環(huán)節(jié)，讓節(jié)能管理工作始終 “有的放矢”、“有條不紊”、“有跡可循”、“有目共睹”。隨著能源管理平臺在全國多個廣場的逐步建設完成，集團也根據(jù)萬達廣場的自身能耗特點制
定了六大能耗指標，分別是：公共用電、暖通空調(diào)、步行街商戶、步行街照明、停車場、動力用電。

在萬達總部的能源管理平臺集中展示系統(tǒng)中，同時展示著各地萬達廣場的能耗指標，集團管理人員定期對各地萬達廣場重點能耗指標的統(tǒng)計和對比，可以定期向全體相關人員發(fā)送能耗周報、月報，從而引起各地管理人員對能耗管理的重視，提高其節(jié)能意識和積極性。各地萬達廣場的管理人員可以在本地的能源管理平臺上，看到與本部平臺相同步的能耗指標數(shù)據(jù)，從而根據(jù)更深入的查看設備能耗數(shù)據(jù)來分析指標數(shù)據(jù)異常的原因。

能源管理平臺是一種信息管理系統(tǒng)，也是企業(yè)信息系統(tǒng)的一部分，它的發(fā)展方向應該深化其自身的專業(yè)功能，并試圖與更多的系統(tǒng)進行融合與集成。其具體設想如下：

發(fā)展成為綜合信息平臺，增加設備臺賬管理、維修維護管理、關鍵設備監(jiān)控及報警、預付費電表管理、投訴管理等功能模塊或子系統(tǒng)，使之成為物業(yè)工程管理人員與技術人員的主要工作界面及管理工具，并最終極大提高萬達各級物業(yè)工程管理工作的信息化程度以及運行水平。與客流量系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、店鋪租賃管理系統(tǒng)、財務管理系統(tǒng)等其他辦公自動化系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的互聯(lián)互通。

整合其他系統(tǒng)的數(shù)據(jù)信息接入能源管理系統(tǒng)輔助能源策略決策與考評， 并將能源相關數(shù)據(jù)提供給其他系統(tǒng)。通過能源管理平臺系統(tǒng)，整合外部咨詢服務公司、樓宇自控系統(tǒng)及一線工程人員等各方力量，建立一種長效工作機制，共同實現(xiàn)設備系統(tǒng)的優(yōu)化運行調(diào)節(jié)。最終，通過日常良好地運行管理調(diào)節(jié)實現(xiàn)節(jié)能降耗，提高環(huán)境舒適水平。

開發(fā)規(guī)劃設計院使用的軟件功能模塊，讓設計師在設計選型時能查閱大量歷史參考數(shù)據(jù)及真實工況記錄，最終打通設計模擬與真實運行的信息屏障。在能源管理系統(tǒng)平臺數(shù)據(jù)分析和診斷的基礎上挖掘節(jié)能改造潛力及改造項目，逐步開展既有廣場的節(jié)能改造工作，依靠能源管理系統(tǒng)平臺追蹤及評價改造效果，最終取得豐厚的經(jīng)濟回報。