萬達(dá)之道,可以攻玉
發(fā)布時(shí)間:2014-03-21 作者:中國人民大學(xué)商學(xué)院教授俞明軒
由大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司撰寫的扛鼎力作《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》,于2013年12月出版面世,為中國處在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)業(yè)吹來一股清新的春風(fēng),為處在十字路口迷茫的房地產(chǎn)投資家和企業(yè)家送來了一件寶貴的決策利器。該書也將帶給喜歡房地產(chǎn)書籍的讀者一次完善心智的閱讀體驗(yàn),一種專業(yè)新感受,令人耳目一新!
這部作品的最大特色在于商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的真實(shí)呈現(xiàn),輕浮躁,重專業(yè),倡經(jīng)典,既可以作為經(jīng)典的專業(yè)工具書,又可以作為賞心悅目的精品故事書。書中通過一個(gè)又一個(gè)萬達(dá)創(chuàng)業(yè)和發(fā)展中經(jīng)典的案例,通過案例呈現(xiàn)的方式,道出了一個(gè)又一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中的投資建設(shè)真諦。
萬達(dá)是大企業(yè),也是大品牌?!渡虡I(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》是大企業(yè)撰寫的大品牌之作。本世紀(jì)初,中國的房地產(chǎn)業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)還不太光芒四射,萬達(dá)選擇了商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略發(fā)展方向,幾年后,住宅業(yè)鶯歌燕舞,萬達(dá)沒有動(dòng)搖,在堅(jiān)持中創(chuàng)新?,F(xiàn)在看來,萬達(dá)的成功,貴在堅(jiān)持,關(guān)鍵在于捕捉到了適合自身企業(yè)的發(fā)展方向。商業(yè)是城市的活力,是城市的靈魂。城市因商業(yè)而起,也因商業(yè)而發(fā)展。今天的城鎮(zhèn)化,同樣離不開商業(yè)。目前的城鎮(zhèn)化率為53%,5年后要達(dá)到60%,這幾年的時(shí)間,大概每年城鎮(zhèn)化率要提高0.9%,較長(zhǎng)一段時(shí)期來看,城鎮(zhèn)化率應(yīng)超過70%,由此可見,商業(yè)地產(chǎn)依然要發(fā)揮不可或缺的作用。
“商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資”。萬達(dá)在城市核心地段擁有優(yōu)質(zhì)資源,獲得豐厚的租金收入,優(yōu)質(zhì)的土地資源和穩(wěn)健的現(xiàn)金流又為萬達(dá)的可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)保障。《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》一書是專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的傳播者,全過程、多方位地闡述了商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)中的核心內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié),包括商業(yè)地產(chǎn)的宏觀環(huán)境,規(guī)劃設(shè)計(jì),前期招商,計(jì)劃管控,財(cái)務(wù)運(yùn)作,市場(chǎng)營銷,信息系統(tǒng),績(jī)效管理,成本控制,質(zhì)量管理,品牌塑造等專業(yè)領(lǐng)域,詮釋萬達(dá)“精心布局,注重品質(zhì)”的企業(yè)投資理念。對(duì)于萬達(dá)模塊化管控和品牌庫管理的獨(dú)門秘訣也毫無保留地呈現(xiàn)給讀者,既說明了藝高人膽大,技高一籌,敢露真經(jīng),又體現(xiàn)了行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)要有所擔(dān)當(dāng)。
在此,管中窺豹,舉一例說明創(chuàng)作者不惜筆墨,闡述企業(yè)在實(shí)踐摔打中總結(jié)出的法寶。書中以商業(yè)地產(chǎn)中的標(biāo)志性產(chǎn)品購物中心為例,結(jié)合萬達(dá)多年來實(shí)際操盤的具體經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)而又細(xì)致地解讀了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估和評(píng)審的核心內(nèi)容,從拿地籌備期到租賃運(yùn)營期滿的各個(gè)環(huán)節(jié)。強(qiáng)調(diào)評(píng)估和評(píng)審方應(yīng)具有獨(dú)立第三方地位,使得結(jié)果相對(duì)客觀公正,保證評(píng)審工作成果可信可用,避免勞而無功。在籌備期租金方案評(píng)審中,闡述了在每一個(gè)租賃決策期(通常為3年)內(nèi)租金制定的方法,特別是市場(chǎng)比較法和銷售預(yù)估法的要點(diǎn)和主要環(huán)節(jié),詳細(xì)介紹了籌備期租金方案評(píng)審的流程和確定合理租售比的經(jīng)驗(yàn),務(wù)實(shí)地講述主力店、次主力店、服裝服飾、餐飲美食、生活精品等各種業(yè)態(tài)下運(yùn)用租售比法測(cè)算合理的租金水平的思路,無保留地指出在評(píng)審中需要關(guān)注的關(guān)鍵因素,如品牌資源、建筑結(jié)構(gòu)、體量、可達(dá)性、周邊入住、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、消費(fèi)能力、消費(fèi)人口、商業(yè)發(fā)展匹配度、人均可支配收入等。在籌備期品牌落位方案評(píng)審中,指出欲速則不達(dá),磨刀不誤砍柴工,籌備期品牌落位方案評(píng)審是萬達(dá)集團(tuán)的特色業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),保證了相對(duì)統(tǒng)一的品牌組合水準(zhǔn)和商業(yè)品質(zhì),明確告訴讀者,商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)和難點(diǎn)就是在首個(gè)租約期內(nèi)能否快速實(shí)現(xiàn)穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng),通過籌備期品牌落位方案評(píng)審促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)興旺,并給出籌備期品牌落位方案評(píng)審的五個(gè)維度:定位判斷、業(yè)態(tài)及品類組合、品牌組合、落位布局、合規(guī)性,對(duì)每個(gè)維度給出評(píng)審一級(jí)要點(diǎn)和二級(jí)要點(diǎn),可操作性強(qiáng)。在開業(yè)時(shí)點(diǎn)品質(zhì)評(píng)審中,突出闡述建筑品質(zhì)和商業(yè)品質(zhì)兩個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域的評(píng)審目的、評(píng)審原則、評(píng)審流程和評(píng)審方法。在營運(yùn)期營運(yùn)評(píng)審和租賃決策文件期滿評(píng)審中,告訴讀者租金是購物中心的主要收入來源,但又受制于商家的銷售收入和利潤,要善于以不變應(yīng)萬變,有啟發(fā)性地給出了租賃決策期滿時(shí)調(diào)整租金的方案及建議。
在這部書中,不空談理論,而是結(jié)合過去十幾年近百個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)投資開發(fā)與管理的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),以生動(dòng)鮮活的案例,娓娓道來,讀后收獲頗豐。再如,各類業(yè)態(tài)的面積占比是否合理在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中至關(guān)重要,書中直言,就萬達(dá)廣場(chǎng)而言,一般建議服裝服飾業(yè)態(tài)的面積30%—35%,餐飲美食業(yè)態(tài)的面積40%—45%,生活精品業(yè)態(tài)的面積20%—30%。而對(duì)于單店面積,也是拋磚引玉地指出零售店鋪一般控制在80—150平方米,原則上不宜超過200平方米;餐飲美食一般控制在200—300平方米,比較優(yōu)質(zhì)和有較大影響力的前10名餐飲商家,可考慮400—600平方米。
這本書可以說是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)典之作,通過閱讀這本佳作可以激發(fā)投資靈感,完善決策流程。通讀全書,給人印象是大氣而又豪邁,專業(yè)人說專業(yè)話,標(biāo)桿企業(yè)做品牌事。在每個(gè)行業(yè),都有令人向往的高山之巔。人們期望跋涉在顛途之上的旗手既是行業(yè)的引領(lǐng)者,又是行業(yè)的護(hù)航者!這本書為萬達(dá)與旗手之間的發(fā)展邏輯展示了又一個(gè)新視野。
這部作品較全面地反映了萬達(dá)的價(jià)值觀、投資觀和專業(yè)觀。閱讀中,讀者可以零距離地領(lǐng)悟萬達(dá)的投資風(fēng)格。通過這部作品,萬達(dá)與讀者分享投資商業(yè)地產(chǎn)成功的經(jīng)驗(yàn),讓讀者在充滿激情與遐想的萬達(dá)廣場(chǎng)上盡情地體驗(yàn)百轉(zhuǎn)千回之妙!