12月19日,王健林董事長出席蘇寧集團(tuán)在南京召開的“智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略暨合作伙伴簽約大會(huì)”,并在會(huì)上發(fā)表題為《實(shí)體商業(yè)的新戰(zhàn)法》的演講。以下是演講全文——
實(shí)體商業(yè)的新戰(zhàn)法
今天聽近東提出了一個(gè)智慧零售。中國互聯(lián)網(wǎng)和零售結(jié)合比較好的四大企業(yè),現(xiàn)在已經(jīng)有了三個(gè)新名詞,阿里提出了新零售,近東先生提出了智慧零售,京東提了無界零售,我就等著馬化騰提什么零售了,我看看還有什么詞。但我想說的是,無論提出什么詞,最終的本質(zhì)還是零售。
今天近東叫我做一個(gè)小小的主題演講,時(shí)間有限,我談一個(gè)自己的體會(huì)吧,叫做“實(shí)體商業(yè)的新戰(zhàn)法”。近東剛才講了,互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入中國20多年,特別是進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)購物時(shí)代以后,對實(shí)體商業(yè)沖擊還是頗大的,在這個(gè)沖擊下,很多實(shí)體店生存比較艱難,甚至也出現(xiàn)了一些倒閉現(xiàn)象。實(shí)體商業(yè)究竟還有沒有前途?實(shí)體商業(yè)的物業(yè)還有沒有投資價(jià)值?很多的人產(chǎn)生了懷疑。當(dāng)然,隨著最近兩年網(wǎng)絡(luò)企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)巨頭紛紛向線下擴(kuò)張,似乎又看到了實(shí)體商業(yè)價(jià)值的春天。萬達(dá)作為中國實(shí)體商業(yè)的一個(gè)代表,這些年受電子商務(wù)的沖擊是很小的,甚至可以說影響微乎其微。
我舉個(gè)例子,最近五年開業(yè)的萬達(dá)廣場三個(gè)核心指標(biāo),客流、收入、租金,前兩項(xiàng)是客戶的,后一個(gè)是我們自己的,這三項(xiàng)核心指標(biāo),這五年環(huán)比年均保持在6%以上,不是簡單的收入增長,客單價(jià)提高了。而且從投資方面來看,這兩年恰恰是萬達(dá)廣場高速增長時(shí)期,在2016年之前我們每年最多開業(yè)25個(gè)萬達(dá)廣場,2016年和今年連續(xù)兩年萬達(dá)每年開業(yè)超過了50家萬達(dá)廣場,這兩年的增速是100%。而且我們還有一個(gè)比較宏偉的計(jì)劃,即從明年開始,力爭用10年左右的時(shí)間,即到2028年,把萬達(dá)廣場發(fā)展到1000個(gè)左右。到1000店是什么概念?拿今年的數(shù)據(jù)來說,開店滿一年的廣場平均客流量2000萬,隨著向三線、四線,甚至五線城市的下沉,可能每一個(gè)店客流量略為下降,畢竟小城市沒有這么多人,即使1300到1500萬左右,那也意味著開到1000店左右的時(shí)候,每一年光是萬達(dá)廣場的客流就在130-150億。一個(gè)人假設(shè)每年去30次,這個(gè)頻率已經(jīng)不算低了,那就意味著有大概5億人左右的重復(fù)性消費(fèi)的顧客。那時(shí)候我估計(jì)中國城市居住人口可能會(huì)超過10億,真正有消費(fèi)能力的人也就是6~7億,因?yàn)橛泻苄〉男『ⅲ€有很大歲數(shù)的老人家等,1000個(gè)店我們估計(jì)將覆蓋中國90%以上的城市,其中有消費(fèi)能力的城市人口三分之二都是我們重復(fù)消費(fèi)的顧客。
下面,我結(jié)合近20年萬達(dá)廣場發(fā)展的實(shí)踐,簡單談?wù)剬?shí)體商業(yè)在網(wǎng)絡(luò)購物時(shí)代,或者說智慧零售時(shí)代,怎么個(gè)打法。我講四點(diǎn):
一、定位社交中心
萬達(dá)廣場從誕生那天起就沒把自己定位成一個(gè)購物中心,以前說我們是商業(yè)中心,最近這7、8年我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)我們是生活中心,用現(xiàn)在比較流行的話來講,就是一個(gè)社交生活的中心?,F(xiàn)在的城市商業(yè),我有三個(gè)趨勢判斷。第一,單一商業(yè)中心消失了。為什么?城市擴(kuò)張。過去大家說一個(gè)城市基本上一個(gè)中心,偌大一個(gè)北京就是王府井,偌大一個(gè)上海就是南京路,現(xiàn)在單一商業(yè)中心已經(jīng)消失。第二,大量商業(yè)綜合體出現(xiàn),一站式商業(yè)大量出現(xiàn),單一的中小門店受網(wǎng)絡(luò)沖擊。這一點(diǎn)我再給網(wǎng)絡(luò)說一句話公道話,沒有網(wǎng)絡(luò)沖擊實(shí)體店也是受影響的。第三,網(wǎng)絡(luò)購物的興起。
商業(yè)出現(xiàn)這幾個(gè)大的趨勢后,為了規(guī)避沖擊,我們就給自己準(zhǔn)確定位,不能把零售作為主要定位,應(yīng)該把生活、社交作為自己的定位。萬達(dá)廣場也有三個(gè)層面,不管城市級別的,區(qū)域級別的,還是社區(qū)級別的,我們的定位都是社交中心,這是第一定義。
二、突出體驗(yàn)消費(fèi)
網(wǎng)絡(luò)沖擊的是商業(yè)當(dāng)中的零售部分。即“提袋消費(fèi)”。消費(fèi)是兩種,一種是提袋消費(fèi),實(shí)實(shí)在在提一個(gè)袋子走了,是物理消費(fèi)。還有一種是體驗(yàn)消費(fèi),你花了錢了,有了感知,如吃個(gè)飯,健個(gè)身,游個(gè)泳,唱歌歌,看個(gè)電影等等。
網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)對提袋消費(fèi),即消費(fèi)中的零售部分沖擊比較大。但是它永遠(yuǎn)無法替代只有到實(shí)物場景才能深切體會(huì)到的這種體驗(yàn)式消費(fèi)。
我十多年前在杭州發(fā)表過一次演講,商業(yè)中心怎么干?我當(dāng)時(shí)用了一個(gè)詞——商業(yè)中心是吃出來的。十幾年前,人們做商業(yè)中心的時(shí)候里邊就是配兩三家餐廳,他們的計(jì)劃是為到店消費(fèi)的人提供臨時(shí)的餐飲場所,我說不對,咱們應(yīng)該做成城市的中心,讓吃飯的人到這里來,順便搞點(diǎn)買賣。
今天,我再加一句話,商業(yè)中心除了是吃出來的,還是玩出來的,大量的游樂內(nèi)容、體驗(yàn)內(nèi)容。萬達(dá)廣場非常強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)消費(fèi),我們規(guī)劃設(shè)計(jì)院有一個(gè)強(qiáng)制條件,原則上新開店和調(diào)整后的老店要求體驗(yàn)消費(fèi)的業(yè)態(tài)占比不低于60%,否則審批通不過。我們還有一個(gè)目標(biāo),爭取三四年時(shí)間,使體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)達(dá)到70%。體驗(yàn)消費(fèi)占比多了,它受到的沖擊也越小了,而且由于體驗(yàn)消費(fèi)多,商業(yè)中心的黏性和不可替代性提高,才更有價(jià)值。
現(xiàn)在歐美也有一種說法叫“反購物中心化”,其實(shí)從中國商業(yè)綜合體的發(fā)展來看,中國的商業(yè)走的和歐美走的完全不一樣的路:因?yàn)闊o法拆遷,歐美商業(yè)綜合體都是在城郊,最多兩三層、室外停車這種模式。中國做得更高,更多吃喝玩樂在一起。歐美現(xiàn)在更多向中國商業(yè)綜合體學(xué)習(xí),他們“反購物中心化隱藏